Grundsteuerreform mit dem wertabhängigen Modell: Bürokratie und Steuererhöhungen in Sicht

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Bei dem wertabhängigen Modell sollen die bisher geltenden Bewertungsverfahren zur Ermittlung der Grundstückswerte erhalten und modernisiert werden. Dies würde eine aufwendige Neubewertung der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland bedeuten. Für Steuerpflichtige und Finanzverwaltung droht damit eine immense Bürokratielast. Zudem birgt das Modell die Gefahr von Steuererhöhungen.

Das wertabhängige Modell ermittelt den Grundstückwert unterschiedlich, je nachdem, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaut ist. Für unbebaute Grundstücke berechnet sich der Grundstückswert, indem die Fläche mit dem aktuellen Bodenrichtwert multipliziert wird. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden und werden von Gutachterausschüssen ermittelt. Die Bewertung für Wohngebäude erfolgt im Ertragswertverfahren. Der Ertragswert wird im Wesentlichen auf Grundlage tatsächlich vereinbarter Nettokaltmieten ermittelt. Bei selbstgenutztem, nicht vermietetem Wohneigentum wird eine fiktive Miete angesetzt, die auf Daten des Statistischen Bundesamtes basiert und nach regionalen Mietenniveaus gestaffelt wird. Geschäftsgrundstücke können häufig mangels vorhandener oder vergleichbarer Mieten nicht im Ertragswertverfahren berechnet werden. Für diese Fälle sieht das wertabhängige Modell das Sachwertverfahren vor, dessen Ausgangspunkt die Herstellungskosten sind.

Keine folgerichtige Bewertung aufgrund höchst unterschiedlicher Bewertungsansätze

Diese höchst unterschiedlichen Bewertungsansätze des wertabhängigen Modells mit sehr verschiedenen, teils individuellen, teils gesetzlich vorgegebenen Bewertungsparametern sind nicht – wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert –  gleichheitsgerecht. Sie lassen sich auch nicht in ein einheitliches und folgerichtiges System bringen. Zudem sind die Bewertungsparameter nicht durch den eigentlichen Belastungsgrund der Grundsteuer gerechtfertigt. Im Ergebnis besteht daher ein hohes Risiko, dass das wertabhängige Modell die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts nicht erfüllt.

Mit der Umsetzung des wertabhängigen Modells würde die Chance für einen grundlegenden Bürokratieabbau bei der Grundsteuer vergeben. Das wertabhängige Modell setzt eine individuelle und aufwendige Neubewertung der über 35 Millionen Grundstücke in Deutschland voraus. Es ist mehr als fraglich, ob die Finanzverwaltung dies bis Ende 2024 – der vom Bundesverfassungsgericht vorgegebenen Frist – leisten kann. Erschwerend kommt hinzu, dass das wertabhängige Modell eine Aktualisierung der Grundstückswerte regelmäßig alle sieben Jahre vorsieht. Der erhebliche individuelle Bewertungsaufwand ist somit keine einmalige Anstrengung.

Rückgriff auf Bodenrichtwerte wirft zahlreiche Probleme auf

Für Unternehmen ist der Aufwand, den das wertabhängige Modell mit sich bringt, eine erhebliche Belastung. Das für Geschäftsgrundstücke vorgesehene Sachwertverfahren macht umfangreiche Erhebungen von Gebäudedaten und zusätzliche Erklärungspflichten der Eigentümer erforderlich. Zudem ist die komplexe Bewertung bei Gewerbe- und Industriegrundstücken streitanfällig. Bereits die vermeintlich einfache Bewertung von unbebauten Grundstücken wirft zahlreiche Fragen und rechtliche Probleme auf. So sind die Bodenrichtwerte derzeit nicht juristisch überprüfbar. Außerdem berücksichtigen sie besondere Eigenschaften der Grundstücke nicht wie z. B. Erschließung, Bodenbeschaffenheit und Altlasten. Zudem ist es in Gebieten mit sehr geringem Grundstücksumsatz de facto unmöglich, korrekte und nachprüfbare Bodenrichtwerte zu ermitteln.

Darüber hinaus birgt das wertabhängige Modell die Gefahr einer steigenden Grundsteuerbelastung. Steigende Mieten und Baukosten führen in diesem Modell mit der Zeit zu einem automatischen Anstieg der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Gleichzeitig würde die Anknüpfung an die vereinbarte Nettokaltmiete Mieter in nachgefragten Innenstadtlagen und Ballungszentren besonders stark belasten. Gleiches gilt für Eigentümer, die bereits hohe Summen für den Erwerb des Grundeigentums aufbringen mussten.